Logo biuletynu informacji publicznej

Analiza nowelizacji z dnia 20 lipca 2017 r. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Analiza nowelizacji z 20 lipca 2017 r. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

2017-11-17

Analiza przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2017 r., poz. 1596)

W związku z wejściem w życie w dniu 9 września 2017 r. ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2017 r. poz. 1596), i pojawiającymi się wątpliwościami interpretacyjnymi, Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa opracowało analizę poszczególnych przepisów ustawy. Analiza stanowi wyłącznie stanowisko Ministerstwa, które może nie zostać podzielone przez organy stosujące prawo, w tym sądy. Jednocześnie może ona ulegać zmianie, jak również być aktualizowana.

Używane w analizie skróty:

  • Ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2017 r., poz. 1560, ze zm.) – dalej ups
  • Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r, poz. 1222, ze zm.) – dalej usm

Zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych

  • Stosowanie ups w kwestiach nieuregulowanych w usm

  • Pytanie: Jak spółdzielnia mieszkaniowa ma postępować w przypadku trwających postępowań wewnątrzspółdzielczych i sądowych dotyczących wystąpienia ze spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni i wykreślenia z rejestru członków spółdzielni oraz wpisowego i udziałów?

  • Komu przysługuje członkostwo w spółdzielni

  • spółdzielcze lokatorskie prawa do lokalu mieszkalnego,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  • roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
  • roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą własności”,
  • prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub garażu wolnostojącego, o których mowa w art. 1719, lub do ułamkowego udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego, o którym mowa w art. 271,

oraz założyciel spółdzielni.

Małżonkowie stają się członkami spółdzielni, jeżeli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie. Dotychczas w tym zakresie małżonkowie mieli dowolność, tj. od ich decyzji zależało czy członkami spółdzielni są obydwoje, czy też jedno z nich.

W świetle tego przepisu, członkostwo w spółdzielni powstaje zatem z mocy prawa i przysługuje wyłącznie osobom związanym węzłem prawnym ze spółdzielnią. Członkostwo z mocy prawa wiąże się z brakiem obowiązku składania deklaracji członkowskiej i wnoszenia wpisowego. Przyjęto również zasadę, zgodnie z którą, w przypadku nabycia budynku od innej spółdzielni, osoby, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo roszczenie o ustanowienie takiego prawa, stają się z mocy prawa członkami nowej spółdzielni.

Nie zmienił się przepis dotyczący członkostwa osób prawnych. Członkiem spółdzielni jest osoba prawna, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ekspektatywa własności lub będąca założycielem spółdzielni. Nie może jednak tej osobie przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Przepis ten znajduje odpowiednie zastosowanie również do osób, którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub garażu wolnostojącego, o których mowa w art. 1719 usm, lub do ułamkowego udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego, o którym mowa w art. 271 usm.

Prawo wyboru w zakresie bycia członkiem spółdzielni przysługuje wyłącznie:

- osobom dysponującym prawem odrębnej własności lokalu,

- najemcom tzw. dawnego lokalu zakładowego, o którym mowa w art. 48 usm.

Na szczególną uwagę zasługuje status prawny tzw. członków oczekujących tj. osób przyjętych w poczet członków spółdzielni przed 1990 r. posiadających oszczędnościowe książeczki mieszkaniowe z zawinkulowanym wkładem mieszkaniowym i zawartą umową w sprawie kolejności przydziału lokalu na podstawie nieobowiązującego już art. 205 ups.

Zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie prezentowane jest stanowisko, że osoby takie posiadają roszczenie o ustanowienie prawa do lokalu. W wyroku z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt II CSK 266/11, Sąd Najwyższy wskazał, że nie można podzielić stanowiska, że skreślenie przepisów art. 218 - 222 ups dokonane przez art. 29 pkt 11 usm powoduje, iż od chwili wejścia w życie usm roszczenie o przydział lokalu spółdzielczego jest pozbawione podstawy prawnej jak również nie przysługuje roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie takiego prawa. Przyjęcie takiego stanowiska prowadziłoby do pozbawienia uprawnionych przysługującego im prawa podmiotowego w postaci oczekiwania na przydział mieszkania spółdzielczego, wynikającego z zawarcia umowy o kolejności przydziału i nadejścia terminu, w którym zobowiązanie spółdzielni wynikające z tej umowy powinno być zrealizowane Jeżeli zatem na podstawie przepisów ups powstało po stronie członka spółdzielni roszczenie o przydział lokalu mieszkalnego, które nie zostało przez spółdzielnię zrealizowane, to późniejsze skreślenie tych przepisów przez przepisy usm nie mogło zniweczyć już istniejącego roszczenia, które powinno być zrealizowane na podstawie nowych przepisów usm. Również w piśmiennictwie pojawił pogląd, że poczynając od momentu zawarcia umowy o kolejność przydziału można mówić o nabyciu przez członka ekspektatywy prawa do mieszkania (W. Chrzanowski, T. Misiuk; Prawo do przydziału spółdzielczego lokalu mieszkalnego: (na zasadach ogólnych); Palestra 32/1-2 (361-362), 12-27; 1988 r.).

Dodatkowo wskazać należy, że z chwilą wejścia w życie usm, roszczenie o przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uległo przekształceniu w roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Roszczenie to przysługiwało uprawnionemu także po przywróceniu możliwości ustanowienia własnościowego prawa do lokalu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2004 r., sygn. akt III CZP 68/04).

Powyższe prowadzi do stwierdzenia, że dotychczasowi tzw. członkowie oczekujący z zawinkulowanym wkładem mieszkaniowym i zawartą umową w sprawie kolejności przydziału lokalu, dysponują roszczeniem o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności lokalu (ekspektatywą własności), a zatem należy osoby takie traktować jak członków, o których mowa art. 3 ust. 1 pkt 3 i 4 usm.

  • Pytanie: Czy w związku ze zmianą art. 3 ust. 1, 2 i 3 usm konieczne jest podejmowanie przez zarząd i radę nadzorczą uchwały o nabyciu członkostwa? Jaka powinna być procedura w tym zakresie?

  • Pytanie: Jakie czynności powinna podjąć spółdzielnia mieszkaniowa w stosunku do małżonka członka przyjętego na podstawie poprzedniej treści art. 3 ust. 2 usm?

  • Kiedy i jak powstaje członkostwo w spółdzielni

  • Pytanie: Jakie czynności powinna podjąć spółdzielnia mieszkaniowa w przypadku zaistnienia okoliczności określonych w art. 3 ust. 32 usm? Jak powinna wyglądać procedura ustania członkostwa? Czy konieczna jest w tym zakresie uchwała i jakieś inne czynności? Czy członek spółdzielni będzie miał możliwość zakwestionowania ustania członkostwa i w jakim trybie?

  • Wpisowe

  • Prawo do którego zgłosiło się kilka uprawnionych osób

  • Ustanie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej

  • Ewidencja i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego

  • Pełnomocnik na walnym zgromadzeniu

  • Pytanie: Jakie działania może podjąć spółdzielnia mieszkaniowa w celu weryfikacji treści i wiarygodności pełnomocnictw do udziału w walnych zgromadzeniach?

  • Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

  • Pytanie: W którym momencie następuje nabycie członkostwa w przypadku zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego?

  • Umowa o budowę lokalu

  • Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

  • Pytanie: Jak będzie wyglądało działanie spółdzielni w trybie procesu dotyczące żądania orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego? Jakie będą w tym zakresie terminy, procedury i podstawa prawna w związku ze zmianą art. 11 ust. 11 i 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych?

  • Roszczenie osoby, wobec której wydano orzeczenie o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego

  • Pytanie: Jakie są warunki stosowania dodanego art. 161 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych? Jaka jest treść, termin i forma roszczenia do spółdzielni o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego? Czy w takim przypadku spółdzielnia zawiera nową umowę o ustanowienie prawa?

  • Postępowanie po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

  • Pytanie: Jaki jest termin na zawiadomienie spółdzielni, komu przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?

  • Nabycie prawa do gruntu wraz z prawem własności znajdującego się na nim budynku albo udziałem we współwłasności tego budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową – skutki

  • Członkostwo nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

  • Umowa o budowę lokalu

  • Ekspektatywa odrębnej własności

  • Rozwiązanie umowy o budowę lokalu

  • Ustanowienie własności

  • Udziały w nieruchomości wspólnej

  • Członkostwo właściciela lokalu, nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta

  • Uchwała właścicieli o powołaniu wspólnoty mieszkaniowej

  • Wspólnota mieszkaniowa po wyodrębnieniu ostatniego lokalu

  • Zarząd nieruchomością wspólną

  • Mieszkania zakładowe

  • Lustracja

  • Pytanie: Czy lustratorzy którzy przeprowadzają lustrację w czasie wejścia zmian - na podstawie podpisanych wcześniej umów zgodnie z art. 91 § 4 - są uprawnieni do jej kontynuowania, jeśli w świetle nowych przepisów nie spełniają wymogów do pełnienia funkcji lustratora?

  • Uprawnienia Ministra Infrastruktury i Budownictwa względem spółdzielni mieszkaniowych

  • Pytanie: Czy spółdzielnia będzie miała roszczenie o odszkodowanie w stosunku do osoby składającej bezpodstawną skargę do Ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, jeżeli poniosła koszty prowadzenia lustracji zgodnie z art. 93a Prawa spółdzielczego?

  • Wygaśnięcie członkostwa z mocy prawa w dniu 9 września 2017 r.

  • Walne zgromadzenia rozpoczęte przed dniem 9 września 2017 r.

  • Rozliczenie funduszu remontowego nieruchomości zarządzanych przez spółdzielnię mieszkaniową w dniu 5 lutego 2015 r.

  • Roszczenie osoby, która utraciła spółdzielcze prawo do lokalu

  • Pytanie: Jak interpretować art. 7 ustawy zmieniającej? Jakie czynności spółdzielnia powinna w tym zakresie podjąć? Jakie są procedury i zasady działania w celu wykonania tego przepisu?

  • Zmiana statutów spółdzielni

  • Odpowiednie stosowanie nowych przepisów

  • Sprawy wszczęte i niezakończone

  • Czynności podjęte na podstawie art. 93a ups

  • Wejście przepisów w życie

  • Ikona RSSIkonka serwisu TwitterIkonka serwisu Facebook

    Link do informacji o Krajowym Zasobie Nieruchomości