Logo biuletynu informacji publicznej

Spółdzielczość mieszkaniowa

2016-01-19

Spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą działalność na podstawie ustaw: Prawo spółdzielcze i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zarejestrowanego statutu. Statut spółdzielni jest prawem umownym, wiąże spółdzielnię i jej członków tak, jak wiążące są umowy między stronami stosunku cywilnoprawnego. Statut wiąże członków założycieli oraz wszystkich przystępujących do spółdzielni. Zasadniczym sposobem rozstrzygania spraw między członkiem a spółdzielnią pozostaje podejmowanie odpowiednich uchwał przez organy spółdzielni, a regułą jest odwoływanie się od nich w drodze postępowania wewnątrzspółdzielczego (art. 32 i następne ustawy Prawo spółdzielcze). Członek niezadowolony z rozstrzygnięć organów spółdzielni może dochodzić swoich praw również na drodze sądowej, ponieważ organy spółdzielni wszelkie decyzje podejmują samodzielnie pod kontrolą sądów powszechnych. Majątek spółdzielni jest prywatnym majątkiem członków (art. 3 ustawy Prawo spółdzielcze). Każda spółdzielnia została upoważniona do samodzielnego określenia zasad ustalania opłat eksploatacyjnych w swoim statucie lub w uchwalonym na jego podstawie regulaminie - w zależności od jej rzeczywistych potrzeb. W regulaminie powinna się także znajdować szczegółowa specyfikacja opłat ponoszonych przez wszystkie osoby posiadające prawa do lokali zarządzanych przez spółdzielnię, w tym przez właścicieli lokali.

Zakres uprawnień MIB w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych określonych w art. 93a ustawy - Prawo spółdzielcze

MIB na podstawie art. 93a ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze ma prawo żądania wyłącznie informacji i danych, dotyczących organizacji i działalności spółdzielni mieszkaniowych, niezbędnych do dokonywania oceny zgodności z prawem i gospodarności działalności spółdzielni.

W przypadku naruszenia prawa przez spółdzielnię mieszkaniową minister występuje do właściwego związku rewizyjnego, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, lub do Krajowej Rady Spółdzielczej z wnioskiem o przeprowadzenie lustracji. Lustracja przeprowadzana jest na koszt spółdzielni. Lustrację z wniosku ministra związek rewizyjny lub Krajowa Rada Spółdzielcza ma obowiązek wszcząć w ciągu 30 dni od dnia otrzymania wniosku. Podmiot przeprowadzający lustrację zobowiązany jest przesłać protokół z czynności lustracyjnych ministrowi.

Działanie w granicach prawa

MIB jako organ władzy publicznej uprawniony jest do podejmowania działań wyłącznie na podstawie i w granicach prawa (art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej).

Art. 93a nie przyznaje ministrowi uprawnień do nadzorowania bądź wpływania na działania podejmowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, co potwierdził Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z 15 lipca 2009 r. (sygn. akt K 64/07). Badając przepisy art. 93a, pod względem podejmowanych przez ministra rozstrzygnięć, Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że na gruncie art. 93a nie mamy do czynienia z władczym określeniem przez ministra sytuacji prawnej spółdzielni mieszkaniowej, a więc z wydaniem decyzji w ramach postępowania administracyjnego. W oparciu art. 93a minister nie może w sposób władczy, jednostronnie rozstrzygać o prawach i obowiązkach konkretnego podmiotu (np. spółdzielni mieszkaniowej) w indywidualnej sprawie.

Do charakteru uprawnień ministra w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych, w zakresie spowodowania lustracji w trybie art. 93a § 2, odniósł się również Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z 8 maja 2012 r. w sprawie o sygn. akt I OSK 725/11 (LEX nr 1336412), który stwierdził, że "Przepis art. 93a § 2 ustawy z 1982 r. - Prawo spółdzielcze nie daje podstaw do kwalifikacji wniosku o przeprowadzenie lustracji do aktu czynności konkretyzujących obowiązki wynikające z przepisów prawa. Nie nakłada na spółdzielnię obowiązków wynikających z ustaleń ministra o naruszeniu prawa w działaniu. Określenie obowiązków to nakazanie podjęcia czynności usunięcia w działaniu spółdzielni naruszenia prawa. Przepis art. 93a § 2 tej ustawy nie przyznał ministrowi kompetencji do autorytatywnego określenia obowiązków przez podjęcie czynności usunięcia naruszenia prawa."

Powyższe oznacza, że minister nie posiada prawnej możliwości wyegzekwowania od spółdzielni mieszkaniowej poddania się badaniu lustracyjnemu. W świetle obowiązujących przepisów spółdzielnie mieszkaniowe są samodzielnymi, samorządnymi zrzeszeniami członków, w związku z czym ingerencja organów władzy publicznej w działalność spółdzielni ogranicza się do dokonywania oceny zgodności z prawem i gospodarności działalności spółdzielni, na podstawie informacji przekazywanych w ramach obowiązku informacyjnego spółdzielni wobec ministra (art. 93a § 1).

Uprawnienia ministra w zakresie określonym w art. 93a dotyczą jedynie spółdzielni mieszkaniowych, natomiast związki rewizyjne oraz Krajowa Rada Spółdzielcza są samodzielnymi podmiotami prawnymi, wobec których minister nie posiada żadnych uprawnień.

Minister w oparciu o art. 93a nie posiada uprawnień do badania rocznych sprawozdań finansowych spółdzielni mieszkaniowych. Zgodnie z art. 38 § 1 pkt 2, walne zgromadzenie posiada uprawnienie do zatwierdzania sprawozdań finansowych. Podjęcie przez najwyższy organ spółdzielni uchwały zatwierdzającej sprawozdanie finansowe wymaga uprzedniego przeprowadzenia badania sprawozdania finansowego zgodnie z art. 88a § 1 pod względem rzetelności (zgodności z prawdą) i prawidłowości (zgodności z zasadami określonymi w odrębnych przepisach). Ustawa zastrzega, że podejmowanie uchwały w tym zakresie należy do wyłącznej właściwości rady nadzorczej i nie może być przez statut powierzone innemu organowi spółdzielni. Zgodnie z art. 64 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, jednostki, które w poprzedzającym roku obrotowym, za który sporządzono sprawozdanie finansowe, spełniły co najmniej dwa z następujących warunków:

  • średnioroczne zatrudnienie w przeliczeniu na pełne etaty wyniosło co najmniej 50 osób,
  • suma aktywów bilansu na koniec roku obrotowego stanowiła równowartość w walucie polskiej co najmniej 2 500 000 euro,
  • przychody netto ze sprzedaży towarów i produktów oraz operacji finansowych za rok obrotowy stanowiły równowartość w walucie polskiej co najmniej 5 000 000 euro,

mają obowiązek poddawania badaniu rocznych sprawozdań finansowych przez biegłego rewidenta. Wybór biegłego rewidenta przeprowadzającego badanie sprawozdania finansowego powinien być dokonany przez organ zatwierdzający sprawozdanie finansowe, chyba że statut stanowi inaczej (art. 66 ust. 4 ustawy o rachunkowości). Jeżeli statut nie zawiera w tym zakresie postanowień, to wybór biegłego powinien być dokonany przez organ zatwierdzający sprawozdanie finansowe spółdzielni, czyli przez walne zgromadzenie.

Często zadawane pytania dotyczące spółdzielni mieszkaniowych

Komunikat o wyroku Trybunału Konstytucyjnego dotyczącego spółdzielni mieszkaniowych oraz zasad uzyskania członkostwa

Wyrok wszedł w życie z dniem opublikowania w Dzienniku Ustaw, to jest 10 lutego 2015 r. Szczegółowe informacje o wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 5 lutego 2015 r. w sprawie konstytucyjności niektórych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności zasad dotyczących uzyskania członkostwa znajdują się na stronie Trybunału Konstytucyjnego. Szczegółowa analiza wyroku znajduje się na stronie Rządowego Centrum Legislacji.

Informacja dla zarządców wspólnot oraz właścicieli lokali o możliwości głosowania uchwał wspólnot mieszkaniowych drogą elektroniczną

Członkowie wspólnot mieszkaniowych mogą oddawać głosy przy podejmowaniu uchwał nie tylko w sposób tradycyjny (na zebraniu bądź pisemnie na karcie do głosowania przy indywidualnym zbieraniu głosów przez zarząd), lecz także za pomocą poczty elektronicznej. Ustawa o własności lokali stanowi, że uchwały mogą być podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, nie zastrzegając żadnej szczególnej formy oddawania głosów. Tym samym decyzję co do formy, w jakiej zarząd będzie zbierał głosy, pozostawiono uznaniu zainteresowanych. Jeżeli dla dokonania danej czynności nie została zastrzeżona żadna forma, nie ma przeszkód, aby oświadczenie woli złożyć drogą elektroniczną. Zgodnie bowiem z art. 60 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (złożenie oświadczenia woli za pośrednictwem poczty elektronicznej). Tym samym właściciel, który będzie zainteresowany głosowaniem drogą mailową, na skrzynkę poczty elektronicznej zarządcy nieruchomości, winien wcześniej jednorazowo złożyć odpowiednią własnoręcznie podpisaną deklarację w formie papierowej, z podaniem swojego adresu poczty elektronicznej, w której określi sposób głosowania nad uchwałami wspólnoty drogą elektroniczną.

Przepisy zastrzegają dla skutecznego dokonania niektórych czynności prawnych (złożenia oświadczenia woli) obowiązek dokonania ich w określonej przepisami szczególnej formie (na przykład aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej). W przypadku czynności, dla których ustawodawca zastrzegł pisemną formę złożenia oświadczenia woli, zastosowanie ma art. 78 § 2 Kc, zgodnie z którym dla osiągnięcia przez korespondencję elektroniczną statusu formy pisemnej, oświadczenie woli musi być opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu. Tym samym dla dochowania formy pisemnej danej czynności brak podpisu bezpiecznego wyklucza możliwość wysłania oświadczenia za pomocą poczty elektronicznej. Trzeba jednak podkreślić, że odnosi się to tylko do tych czynności, dla których wymagana forma została wprost określona w przepisach prawa. W przypadku ustawy o własności lokali obowiązek zachowania szczególnej formy przewiduje art. 18 ust. 2a określający tryb zmiany sposobu zarządu we wspólnocie (to jest z zarządcy na innego zarządcę bądź zarząd).

Ponadto, jak stanowi art. 22 ust. 2, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Powyższy przepis nawiązuje do art. 99 § 1 Kc, zgodnie z którym jeśli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności winno być udzielone w tej samej formie. W związku z powyższym koniecznym jest zastosowanie takiej formy (oznaczającej konieczność wykorzystania podpisu kwalifikowanego) również w sprawach objętych zakresem działania art. 21 ust. 3, na mocy którego zarząd składa oświadczenia w celu wykonania uchwał ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali (dotyczy to udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonania podziału nieruchomości wspólnej oraz udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem).

Tym niemniej w przypadku pozostałych uchwał podejmowanych przez właścicieli lokali, mają oni możliwość oddawania głosów za pośrednictwem poczty elektronicznej w formie zwykłej, niewymagającej podpisu kwalifikowanego. Głosowanie za pośrednictwem poczty elektronicznej nie jest obowiązkowe i jest możliwe wyłącznie wówczas, gdy uprawniony do głosowania członek wspólnoty złoży uprzednio w tej mierze pisemną deklarację (pozwalającą na jednoznaczną identyfikację osoby głosującej).

Ikona RSSIkonka serwisu TwitterIkonka serwisu Facebook