Logo biuletynu informacji publicznej

Spółdzielczość mieszkaniowa

2017-04-06

Spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą działalność na podstawie ustaw: Prawo spółdzielcze i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zarejestrowanego statutu. Statut spółdzielni jest prawem umownym, wiąże spółdzielnię i jej członków tak, jak wiążące są umowy między stronami stosunku cywilnoprawnego. Statut wiąże członków założycieli oraz wszystkich przystępujących do spółdzielni. Zasadniczym sposobem rozstrzygania spraw między członkiem a spółdzielnią pozostaje podejmowanie odpowiednich uchwał przez organy spółdzielni, a regułą jest odwoływanie się od nich w drodze postępowania wewnątrzspółdzielczego (art. 32 i następne ustawy Prawo spółdzielcze). Członek niezadowolony z rozstrzygnięć organów spółdzielni może dochodzić swoich praw również na drodze sądowej, ponieważ organy spółdzielni wszelkie decyzje podejmują samodzielnie pod kontrolą sądów powszechnych. Majątek spółdzielni jest prywatnym majątkiem członków (art. 3 ustawy Prawo spółdzielcze). Każda spółdzielnia została upoważniona do samodzielnego określenia zasad ustalania opłat eksploatacyjnych w swoim statucie lub w uchwalonym na jego podstawie regulaminie - w zależności od jej rzeczywistych potrzeb. W regulaminie powinna się także znajdować szczegółowa specyfikacja opłat ponoszonych przez wszystkie osoby posiadające prawa do lokali zarządzanych przez spółdzielnię, w tym przez właścicieli lokali.

Zakres uprawnień MIB w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych określonych w art. 93a ustawy - Prawo spółdzielcze

MIB na podstawie art. 93a ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze ma prawo żądania wyłącznie informacji i danych, dotyczących organizacji i działalności spółdzielni mieszkaniowych, niezbędnych do dokonywania oceny zgodności z prawem i gospodarności działalności spółdzielni.

W przypadku naruszenia prawa przez spółdzielnię mieszkaniową minister występuje do właściwego związku rewizyjnego, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, lub do Krajowej Rady Spółdzielczej z wnioskiem o przeprowadzenie lustracji. Lustracja przeprowadzana jest na koszt spółdzielni. Lustrację z wniosku ministra związek rewizyjny lub Krajowa Rada Spółdzielcza ma obowiązek wszcząć w ciągu 30 dni od dnia otrzymania wniosku. Podmiot przeprowadzający lustrację zobowiązany jest przesłać protokół z czynności lustracyjnych ministrowi.

Działanie w granicach prawa

MIB jako organ władzy publicznej uprawniony jest do podejmowania działań wyłącznie na podstawie i w granicach prawa (art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej).

Art. 93a nie przyznaje ministrowi uprawnień do nadzorowania bądź wpływania na działania podejmowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, co potwierdził Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z 15 lipca 2009 r. (sygn. akt K 64/07). Badając przepisy art. 93a, pod względem podejmowanych przez ministra rozstrzygnięć, Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że na gruncie art. 93a nie mamy do czynienia z władczym określeniem przez ministra sytuacji prawnej spółdzielni mieszkaniowej, a więc z wydaniem decyzji w ramach postępowania administracyjnego. W oparciu art. 93a minister nie może w sposób władczy, jednostronnie rozstrzygać o prawach i obowiązkach konkretnego podmiotu (np. spółdzielni mieszkaniowej) w indywidualnej sprawie.

Do charakteru uprawnień ministra w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych, w zakresie spowodowania lustracji w trybie art. 93a § 2, odniósł się również Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z 8 maja 2012 r. w sprawie o sygn. akt I OSK 725/11 (LEX nr 1336412), który stwierdził, że "Przepis art. 93a § 2 ustawy z 1982 r. - Prawo spółdzielcze nie daje podstaw do kwalifikacji wniosku o przeprowadzenie lustracji do aktu czynności konkretyzujących obowiązki wynikające z przepisów prawa. Nie nakłada na spółdzielnię obowiązków wynikających z ustaleń ministra o naruszeniu prawa w działaniu. Określenie obowiązków to nakazanie podjęcia czynności usunięcia w działaniu spółdzielni naruszenia prawa. Przepis art. 93a § 2 tej ustawy nie przyznał ministrowi kompetencji do autorytatywnego określenia obowiązków przez podjęcie czynności usunięcia naruszenia prawa."

Powyższe oznacza, że minister nie posiada prawnej możliwości wyegzekwowania od spółdzielni mieszkaniowej poddania się badaniu lustracyjnemu. W świetle obowiązujących przepisów spółdzielnie mieszkaniowe są samodzielnymi, samorządnymi zrzeszeniami członków, w związku z czym ingerencja organów władzy publicznej w działalność spółdzielni ogranicza się do dokonywania oceny zgodności z prawem i gospodarności działalności spółdzielni, na podstawie informacji przekazywanych w ramach obowiązku informacyjnego spółdzielni wobec ministra (art. 93a § 1).

Uprawnienia ministra w zakresie określonym w art. 93a dotyczą jedynie spółdzielni mieszkaniowych, natomiast związki rewizyjne oraz Krajowa Rada Spółdzielcza są samodzielnymi podmiotami prawnymi, wobec których minister nie posiada żadnych uprawnień.

Minister w oparciu o art. 93a nie posiada uprawnień do badania rocznych sprawozdań finansowych spółdzielni mieszkaniowych. Zgodnie z art. 38 § 1 pkt 2, walne zgromadzenie posiada uprawnienie do zatwierdzania sprawozdań finansowych. Podjęcie przez najwyższy organ spółdzielni uchwały zatwierdzającej sprawozdanie finansowe wymaga uprzedniego przeprowadzenia badania sprawozdania finansowego zgodnie z art. 88a § 1 pod względem rzetelności (zgodności z prawdą) i prawidłowości (zgodności z zasadami określonymi w odrębnych przepisach). Ustawa zastrzega, że podejmowanie uchwały w tym zakresie należy do wyłącznej właściwości rady nadzorczej i nie może być przez statut powierzone innemu organowi spółdzielni. Zgodnie z art. 64 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, jednostki, które w poprzedzającym roku obrotowym, za który sporządzono sprawozdanie finansowe, spełniły co najmniej dwa z następujących warunków:

  • średnioroczne zatrudnienie w przeliczeniu na pełne etaty wyniosło co najmniej 50 osób,
  • suma aktywów bilansu na koniec roku obrotowego stanowiła równowartość w walucie polskiej co najmniej 2 500 000 euro,
  • przychody netto ze sprzedaży towarów i produktów oraz operacji finansowych za rok obrotowy stanowiły równowartość w walucie polskiej co najmniej 5 000 000 euro,

mają obowiązek poddawania badaniu rocznych sprawozdań finansowych przez biegłego rewidenta. Wybór biegłego rewidenta przeprowadzającego badanie sprawozdania finansowego powinien być dokonany przez organ zatwierdzający sprawozdanie finansowe, chyba że statut stanowi inaczej (art. 66 ust. 4 ustawy o rachunkowości). Jeżeli statut nie zawiera w tym zakresie postanowień, to wybór biegłego powinien być dokonany przez organ zatwierdzający sprawozdanie finansowe spółdzielni, czyli przez walne zgromadzenie.

Często zadawane pytania dotyczące spółdzielni mieszkaniowych

Komunikat o wyroku Trybunału Konstytucyjnego dotyczącego spółdzielni mieszkaniowych oraz zasad uzyskania członkostwa

Wyrok wszedł w życie z dniem opublikowania w Dzienniku Ustaw, to jest 10 lutego 2015 r. Szczegółowe informacje o wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 5 lutego 2015 r. w sprawie konstytucyjności niektórych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności zasad dotyczących uzyskania członkostwa znajdują się na stronie Trybunału Konstytucyjnego. Szczegółowa analiza wyroku znajduje się na stronie Rządowego Centrum Legislacji.

Ikona RSSIkonka serwisu TwitterIkonka serwisu Facebook

Link do informacji o Krajowym Zasobie Nieruchomości