Logo biuletynu informacji publicznej

Wycena nieruchomości

2017-09-01

Wycena nieruchomości

Kto to jest rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje się określaniem wartości nieruchomości. Tytuł "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. Aby móc wyceniać nieruchomości trzeba najpierw uzyskać specjalne uprawnienia nadawane przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa. Działalność w zakresie wyceny nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest zakazana i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł.

Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa. Jest to rejestr publicznie dostępny. Możesz w nim sprawdzić, czy dana osoba posługująca się tytułem zawodowym "rzeczoznawca majątkowy", rzeczywiście posiada uprawnienia do szacowania nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy może również sporządzać opracowania i ekspertyzy. Opracowania i ekspertyzy mogą dotyczyć:

  • rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
  • efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
  • skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
  • oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
  • bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
  • określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
  • wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
  • wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Jakie obowiązki musi wypełniać rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do:

  • wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości,
  • stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych,
  • zachowania tajemnicy zawodowej,
  • posiadania aktualnego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.

W jakich sytuacjach i kto może się zwrócić do rzeczoznawcy majątkowego o wycenę nieruchomości?

Każdy, kto chce uzyskać opinię o wartości nieruchomości, może zlecić wycenę. Czasami obowiązek skorzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego wynika wprost z przepisów. Udział rzeczoznawcy majątkowego będzie nieodzowny, np. w przypadku ustalania wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, zbywania nieruchomości będących własnością publiczną, czy w sporach sądowych dotyczących nieruchomości (tylko rzeczoznawca majątkowy może być biegłym sądowym z zakresu wyceny nieruchomości).

Ile kosztuje wycena i czego mogę oczekiwać od rzeczoznawcy majątkowego?

Warunki zlecenia (w tym wysokość wynagrodzenia) za sporządzenie wyceny nieruchomości, ustalane są pomiędzy klientem a rzeczoznawcą (nie obowiązują "cenniki korporacyjne"). Wyjątkiem są sprawy sądowe, w których to sądy decydują o tym, kto i w jakim zakresie ponosi koszty wynagrodzenia biegłego.

Rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość zgodnie ze zleceniem, jednakże związany jest jednocześnie zasadami wyceny wynikającymi z przepisów i standardami zawodowymi. Możliwe jest również, aby rzeczoznawca sporządził dla klienta opracowanie lub ekspertyzę zgodną z takim zleceniem (mówimy wówczas o określeniu wartości na potrzeby indywidualnego inwestora, co powinno zostać wyraźnie zaznaczone w dokumencie, który rzeczoznawca majątkowy wykona).

Klient może oczekiwać od rzeczoznawcy dyskrecji, etycznego i bezstronnego postępowania, oraz sporządzenia wyceny nieruchomości ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego.

Czym jest wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego określa się wartość nieruchomości. Wycena nieruchomości może być dokonywana dla różnych celów (np. w celu ustalenia wysokości odszkodowania, przy udzielaniu kredytu hipotecznego, w trakcie spraw sądowych albo w celach podatkowych). Przepisy prawa definiują rodzaje wartości, jakie rzeczoznawca majątkowy może określić oraz jakie podejścia, metody i techniki rzeczoznawca powinien zastosować, aby poprawnie wycenić nieruchomość. Decyzję o tym, jaki rodzaj wartości zostanie określony oraz jakie podejście, metoda i technika zostanie zastosowana, podejmuje rzeczoznawca majątkowy i jest ona uzależniona m.in. od celu wyceny, indywidualnych cech danej nieruchomości oraz od dostępnych informacji o rynku nieruchomości. Wybór ten nie jest całkowicie dowolny. Rzeczoznawca majątkowy musi się kierować zasadami wyceny zawartymi w przepisach prawa oraz w standardach zawodowych. Zasady wyceny w niektórych przypadkach wprost nakładają na rzeczoznawcę określenie wskazanego rodzaju wartości (np. wartość rynkową nieruchomości wywłaszczonej) lub zastosowanie konkretnego podejścia w wycenie (np. podejście porównawcze przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste). Standardy zawodowe to reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Są ustalane i ogłaszane przez Ministra w drodze obwieszczenia. Aktualnie obowiązuje tylko jeden tego typu standard - "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności". Wynikiem pracy rzeczoznawcy majątkowego jest opinia sporządzona w formie pisemnej - operat szacunkowy. Forma i treść operatu szacunkowego są określone w przepisach prawa.

Jakie są rodzaje wartości?

Rzeczoznawca majątkowy może określić jedną z trzech rodzajów wartości nieruchomości: rynkową, odtworzeniową i katastralną.

  • Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym (strony transakcji były od siebie niezależne, np. nie były członkami rodziny albo spółkami w ramach jednej grupy kapitałowej, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy – nieruchomość była przez jakiś czas oferowana na rynku, a nie zaoferowana wyłącznie zamkniętej, małej grupie osób lub podmiotów i szybko sprzedana), którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy (ich decyzja o sprzedaży nie została podjęta na skutek chwilowego kaprysu), działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (np. gdy sprzedający jest zadłużony i chce sprzedać nieruchomość jak najszybciej nawet za mniejszą cenę).
  • Wartość odtworzeniowa nieruchomości to kwota, jaką musielibyśmy zapłacić za nabycie gruntu oraz wybudowanie budynków i innych obiektów, by mieć taką nieruchomość, jaka podlega wycenie. Ponieważ jednak w takim przypadku otrzymalibyśmy w efekcie nieruchomość z nowymi budynkami i obiektami, rzeczoznawca majątkowy musi jeszcze uwzględnić stopień ich zużycia i odpowiednio zmniejszyć ostateczną wartość. Wartość tę określa się, jeśli określenie wartości rynkowej jest niemożliwe, gdyż np. na rynku nie było transakcji sprzedaży nieruchomości, które byłyby podobne do wycenianej (np. czynne obiekty wojskowe).
  • Wartość katastralna nieruchomości nie jest dotychczas ustalana, ponieważ będzie dotyczyć przyszłego procesu powszechnej taksacji nieruchomości. W Polsce nie rozpoczęto procesu powszechnej taksacji nieruchomości, dlatego też wartość ta nie jest ustalana.

Jak się wycenia nieruchomość w celu ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone pod drogi publiczne?

Przepisy przewidują szczególny tryb wyceny nieruchomości wywłaszczone pod drogi publiczne. Na wstępie rzeczoznawca majątkowy analizuje, czy dla wywłaszczonego właściciela nieruchomości będzie bardziej korzystna wycena zgodna z aktualnym przeznaczeniem, czy też zgodna z przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia (zasada korzyści).

Jeśli korzystniejsze dla wywłaszczonego właściciela jest aktualne przeznaczenie rzeczoznawca majątkowy określi wartość nieruchomości stosując jedno z podejść rynkowych, tj. podejście porównawcze, dochodowe lub mieszane. Rzeczoznawca majątkowy zastosuje podejście kosztowe, jeśli dane z lokalnego lub regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej.

W przypadku gdy z analizy wynika, iż wartość nieruchomości o przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia jest wyższa na danym rynku, rzeczoznawca majątkowy określi wartość tej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego w oparciu o ceny nieruchomości drogowych. Jeśli brak jest wiarygodnych cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, rzeczoznawca majątkowy określi wartość rynkową przyjmując przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych. Tak określoną wartość rzeczoznawca majątkowy następnie powiększy o stawkę procentową ustaloną na podstawie różnicy, jaka występuje na badanym rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych a cenami transakcyjnymi nieruchomości o charakterze budowlanym, przy czym nie może ona osiągnąć wartości większej niż 50 proc.

Przykład zastosowania zasady korzyści

Załóżmy że wywłaszczane pod drogi są dwie oddalone od siebie nieruchomości - dom jednorodzinny i grunt rolny. Rzeczoznawca majątkowy dokona w obydwu przypadkach analizy, które rodzaje nieruchomości osiągają wyższe ceny - domów jednorodzinnych i gruntów rolnych z jednej strony, czy nieruchomości drogowych (czyli nabywanych pod drogi albo sprzedawanych już z drogą) z drugiej.

Zakładając, że przy wycenie wywłaszczonego domu z analizy wynika, że korzystniejsze dla jego dotychczasowego właściciela jest odszkodowanie ustalone w oparciu o aktualne przeznaczenie, tj. jako dom (jest to przypadek najczęściej spotykany), rzeczoznawca majątkowy określa wartość stosując jedno z podejść rynkowych (czyli na podstawie cen innych domów), albo zastosuje podejście kosztowe, jeśli jest za mało transakcji do porównań.

Przyjmując natomiast, że w przypadku gruntu rolnego z analizy rynku wynika, że wartość nieruchomości drogowych jest generalnie wyższa niż gruntów rolnych (jest to przypadek najczęściej spotykany), rzeczoznawca majątkowy określi wartość tego gruntu w oparciu o ceny nieruchomości drogowych. Jeśli jest za mało transakcji sprzedaży nieruchomości drogowych, rzeczoznawca majątkowy określi wartość rynkową przyjmując dla wycenianego gruntu przeznaczenie takie, jakie mają grunty przyległe.

Ikona RSSIkonka serwisu TwitterIkonka serwisu Facebook

Link do informacji o Krajowym Zasobie Nieruchomości